El gobierno acaba de aprobar un nuevo paquete de medidas económicas, fiscales y laborales para hacer frente a los desastrosas consecuencias provocadas por la Pandemia del COVID-19 y por la declaración de estado de alarma elegida por aquél para hacer frente a esa crisis. Ha sido el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril , publicado hoy mismo en el Boletín Oficial del Estado. http://www.balmaseda-abogados.com/wp-content/uploads/2020/04/art.-1-a-5-RDL-15-2020-de-21.04-sobre-moratoria-en-el-pago-de-rentas-locales-de-negocios-afectados-COVID-19.pdf

Entre las nuevas medidas, y particularmente con relación a los arrendamientos de locales de negocio, los artículos 1 a 5 del nuevo Real Decreto Ley prevén la posibilidad de que determinados empresarios y/o autónomos (pymes, tanto personas físicas como jurídicas) afectados en su actividad e ingresos por el estado de alarma, y que no hubiesen alcanzado antes acuerdos con sus arrendadores,  puedan en el plazo de 1 mes desde hoy, solicitar al arrendador (y éste debe aceptar forzosamente en caso de que sea un “gran tenedor de inmuebles”, es decir, teniendo más de 10 locales o una superficie construida de locales superior a 1.500 m2) una moratoria en el pago de las rentas no ya solo hasta que concluya el estado de alarma y la última de sus prórrogas, sino hasta un máximo de 4 meses más posteriores a dicha finalización. De forma que esas rentas no serán abonadas al arrendador en ese tiempo de moratoria, sino que lo serán en los dos años posteriores y de forma fraccionada.

En el caso de «pequeños propietarios» arrendadores que no sean “grandes tenedores” de locales de negocio, no parece que de momento les sea forzoso aceptar esa moratoria y fraccionamiento, aunque si parece que se les muestra como la única referencia o guía clara de actuación en defecto de otros pactos.

En este sentido no se debería despreciar ni dejar de tener en cuenta que en el apartado II del preámbulo de este Real Decreto Ley, se viene a mencionar expresamente la conocida CLAÚSULA REBUS SIC STANTIBUS, de construcción jurisprudencial, y muy en boga los últimos días, para abrir la veda a su uso oportuno en las relaciones contractuales afectadas por la crisis de coronavirus, dada la extraordinaria afectación que está acarreando en la actividad económica diaria que, en definitiva, constituye la base de muchos contratos, particularmente los de arrendamientos de locales de negocio.

También se prevé en este Real Decreto-Ley la posibilidad (no parece forzoso) de que las partes decidan disponer libremente la aplicación o utilización de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades del precio del arriendo. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe aplicado en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Los requisitos que deben cumplir los arrendatarios para acogerse a estas medidas son los siguientes:

• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (declaración de estado de alarma) , o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
• Que su actividad, aunque no hubiera sido suspendida como  consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, sin embargo acrediten haber sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
• En caso de ser una PYME, que no se superen los límites del artículo 257.1 Ley de Sociedades de Capital para considerar tal:
  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta

También en este Real Decreto-ley  se recoge la forma concreta en que el arrendatario podrá acreditar ante su arrendador la concurrencia de dichos requisitos cuando le vaya a solicitar la moratoria en el pago de las rentas.

Espero que la información haya podido ser de utilidad. Es muy reciente y seguro que genera dudas interpretativas. En cualquier caso creo que lo mejor es llegar a acuerdos razonables entre arrendadores y arrendatarios

Enrique Balmaseda Fernández.

Abogado