LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS Y DE LOS BANCOS Y CAJAS DE AHORROS POR LOS ANTICIPOS DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS SOBRE PLANO O EN CONSTRUCCIÓN

LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROMOTORES INMOBILIOARIOS Y DE LOS BANCOS Y CAJAS DE AHORROS POR LOS ANTICIPOS DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS SOBRE PLANO O EN CONSTRUCCIÓN.

PROTECCIÓN POR LA DEROGADA LEY 57/1968 Y LA VIGENTE DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA DE LA LEY 38/1999.

En no pocas ocasiones quienes se han embarcado en la ilusionante oportunidad de adquirir una vivienda proyectada, sobre plano o en proceso de construcción, han tropezado con la desagradable experiencia de ver que, después que haber realizado importantes desembolsos o pagos a cuenta del precio de la vivienda sin embargo, finalmente, por la coyuntura de la crisis económica, por las imprevisiones del promotor, o por circunstancias de otro tipo, aquellos pagos resultan caídos en “saco roto”. La vivienda no se construye, o no se termina en el plazo comprometido, y luego el dinero resulta perdido.

En España desde hace décadas, y sobre todo con el desarrollo económico e inmobiliario experimentado en los años sesenta del siglo XX, existió una preocupación de las autoridades por proteger a los consumidores frente a este tipo de situaciones.

Fruto de esa preocupación fue la Ley 57/1968, de 27 de julio, que se denominó Ley sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y que en su artículo Primero obligó a todo promotor de viviendas a garantizar la devolución del cien por cien de las cantidades que un comprador hubiera adelantado para la compra de viviendas en construcción o proyectadas, para el supuesto hipotético de que la vivienda no llegara a construirse o no fuera entregada en el plazo convenido. Las garantías se articularon del siguiente modo:

– Obligando (al promotor) a canalizar el percibo de todas las cantidades anticipadas por todos los compradores en una única cuenta especial (de un Banco o Caja de Ahorros), cuyos fondos únicamente pueden ser destinados a las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas

– Obligando (al promotor) a garantizar la devolución de tales anticipos, por dos vías:

o Bien concertando un contrato o póliza de seguro con una Aseguradora, que garantice a todo comprador que si la vivienda no se construye o no se entrega en el plazo pactado, las citadas cantidades entregadas a cuenta serán devueltas al comprador, además de los intereses legales correspondientes desde que fueron entregadas

o O bien obligando (al promotor) a garantizar dicha devolución mediante un AVAL SOLIDARIO (aval bancario) con entidad financiera (Banco o Caja de Ahorros).

– Y, adicionalmente, para cerrar el círculo y evitar que se eludiera esa obligación de asegurar que te devuelvan tu dinero si el promotor no cumpliera (dejando de concertar ese seguro o ese aval en perjuicio de los compradores), se estableció una suerte de RESPONSABILIDAD SOLIDARIA Y DIRECTA DEL BANCO O ENTIDAD FINANCIERA con la que se hubiera canalizado la percepción de las cantidades entregadas a cuenta, de modo tal que el Banco (o Caja de Ahorros) TENÍA QUE VIGILAR Y EXIGIR EN TODO CASO DEL PROMOTOR QUE PERCIBÍA ESOS ANTICIPOS DE LOS COMPRADORES, EFECTIVAMENTE OTORGARA EL AVAL O EL CONTRATO DE SEGURO IMPUESTOS EN ESA NORMA. Y si no se hubiera otorgado y el Banco no se preocupó de que el promotor lo hubiera hecho, el propio Banco venía obligado legalmente a responder de la devolución de tales anticipos.

– Y por último, la ley establecía el derecho de los compradores a obtener dichas garantías de devolución de sus anticipos, como un DERECHO IRRENUNCIABLE, de modo que se tiene por NULA E INEFICAZ (por no puesta) cualquier cláusula contractual que limitara en modo alguno o eliminara esa garantía.

Posteriormente esa misma garantía fue reiterada por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en su Disposición Adicional Primera, que además, por si hubiera dudas, la extendió a promociones inmobiliarias en régimen de comunidad de bienes o de sociedades cooperativas de construcción.

Hoy día, aunque ha dejado de estar vigente la Ley 57/68 a partir del día 1 de enero de 2016 (si bien se sigue aplicando a contratos y anticipos suscritos y realizados antes de dicha fecha), no obstante sigue manteniéndose la regulación de dichas garantías en la referida ley 38/1999, que ha desarrollado con más detalle las exigencias del promotor y de las entidades financieras para cumplir con el objetivo de tal aseguramiento.

La eficacia práctica de dichas garantías legales ha sido reforzada y resaltada gracias a la loable interpretación inflexible y tutelar de los Tribunales de Justicia, preocupándose especialmente nuestros Jueces y Magistrados de proteger a los consumidores en este tipo de transacciones, en las que se adelanta buena parte del dinero a la espera de que el promotor cumpla, y redoblando la importancia de la función vigilante y garante de los Bancos y Cajas de Ahorros por su posición fundamental en todo el sistema de financiación inmobiliaria, que por otra parte les reporta pingües beneficios, a través de operaciones a gran escala de préstamos a largo plazo y subrogaciones con destacadas rentabilidades aseguradas.

Así el Tribunal Supremo (Sala 1. ª) en su sentencia de 13 enero 2015 proclama que «es obligación exclusiva del promotor-vendedor (que no del comprador) ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir», de modo que no pueda servir de excusa el que se hiciera a los compradores hacer pagos en otras cuentas. Y la Sentencia de 21 diciembre 2015 fijó como doctrina jurisprudencial (ya reiterada en otras muchas) que “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Así pues, si en su caso el promotor les falló en la construcción o en la fecha de entrega, y luego devino en situación crisis (insolvencia, concurso de acreedores, quiebra económica) y nunca les entregó ningún certificado de aval bancario o de póliza de aseguramiento, no vayan a dar por perdido su dinero, pues si el banco o caja de ahorros no cumplió con su obligación legal de vigilar y exigir del promotor el aseguramiento de la devolución de sus anticipos, tendrá que responder directamente frente a Ustedes, que podrán reclamar del Banco o Caja esa devolución (y sus intereses).

Estepona, Marbella, Málaga 12 de agosto 2016