Estamos disfrutando de nuestra vivienda comprada no hace mucho tiempo y, de repente, aparecen sorpresas desagradables: manchas de humedad en la pared o en el techo, goteras, el agua caliente no funciona, el de aire acondicionado no enfría, aparecen grietas en paredes de una o de varias dependencias, se caen baldosas o azulejos de las paredes del cuarto de baño, u otras muchas más.

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) también conocida por sus siglas como LOE (complementada por el Código Técnico de la Edificación) exige unos requisitos básicos o estándares mínimos de calidad en todos los edificios, y especialmente en los destinados a viviendas, cuando son construidas y vendidas a los ciudadanos.

Y para que se cumplan de modo eficaz dichos requisitos o estándares, la ley fija unos plazos razonables de garantía para que quien sea el culpable del daño (bien por haber diseñado mal el edificio o sus instalaciones, o quien lo haya construido deficientemente, o quien no hay vigilado o instruido adecuadamente al constructor) quede obligado a repararlo y dejar indemne al propietario comprador.

En primer lugar, y volviendo a los llamados requisitos básicos de la edificación, la LOE impone los siguientes mínimos:

a) Relativos a la funcionalidad:

a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.

b) Relativos a la seguridad:

b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.  

Para que esos requisitos básicos de toda edificación se cumplan, existen multitud de normas técnicas que específicamente regulan la forma de ejecutar un edificio y cada una de sus instalaciones, en su mayoría recogidas en el llamado Código Técnico de la Edificación, u otras normativas complementarias específicas que la tecnología o la buena práctica constructiva pueda ir depurando.

Asimismo se exige como garantía de los ciudadanos:

1º Que haya un Proyecto definiendo todos los detalles de la edificación antes de construirla, redactado por un técnico (o varios) habilitado académicamente  con un título universitario (normalmente Arquitectos auxiliados por ingenieros) como profesional a quien se le presume el conocimiento de las referidas normas técnicas 

2º Que el Proyecto sea autorizado por el Ayuntamiento de la ciudad, mediante la concesión de una Licencia de Obras, tras la comprobación por los técnicos municipales de que el Proyecto es completo y cumple la normativa exigible, desde el punto de vista urbanístico, ambiental, de accesibilidad, de integridad técnica, y de seguridad.

3º Que la construcción del edificio y sus instalaciones sean realizada por un Constructor profesional capaz de acometerla, que cuenta con personal laboral cualificado y asegurado, con instrumentos y medios materiales, propios y/o subcontratado, y con el auxilio de instaladores especialistas.

4º Que las obras de construcción, y sus instalaciones, sean dirigidos por técnicos profesionales cualificados (Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Aparejadores, Ingenieros de edificación, Ingenieros Técnicos) que cuiden de su correcta ejecución y vigilen la seguridad de los trabajos y trabajadores.

5º Que se utilicen materiales homologados suministrador por proveedores acreditados, y que sean controlados en su caso por Laboratorios especializados, y equipos de instalaciones dotados de las garantías técnicas y de seguridad oficiales.

6º Que una vez terminada y entregada la vivienda, sus propietarios atiendan a un mínimo mantenimiento y conservación de sus instalaciones y elementos en estado de seguir sirviendo a su finalidad.

Todos esas previsiones son las que van a permitir que una edificación nueva destinada a vivienda, o rehabilitada como tal, cumpla los citados requisitos básicos de calidad.

Aun así, puede que durante el proceso de construcción se haya cometido algún error, algún fallo en el cumplimiento de las previsiones y garantías antes detalladas, que determine que parte del edificio o alguna de sus instalaciones no cumplan alguno de los citados requisitos básicos y que, por ello se causen daños a la propia vivienda, o otras colindantes o en elementos y zonas comunes del edificio.

Y precisamente para asegurar que ese tipo de deficiencias sean corregidas de forma completa y correcta por quien haya sido su causante, la Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 17 establece unos PLAZOS DE GARANTIA:

a) Durante diez (10) años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres (3) años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, afectantes a las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio, contra el ruido, al ahorro de energía y aislamiento térmico, y otros  aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

c) Durante un (1) año el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Esos plazos se empiezan a contar desde que la obra terminada fue entregada por el Constructora al Promotor mediante el Acta de Recepción de la obra sin reservas, o de haberse entregado con reservas, desde la fecha en que éstas hubieran sido corregidas.

 Si el problema se detecta dentro de esos plazos de garantía, a su vez el propietario perjudicado dispone de un plazo máximo de otros DOS (2) años más, desde que conoció el daño, para reclamar su reparación del responsable.

Ese plazo de dos años se puede interrumpir y volver a reanudarse de nuevo, mediante requerimiento formal, fehaciente y directo al responsable para que repare.

Si en ese plazo de dos años desde que efectivamente ya se conoce el daño, no se formulada ninguna reclamación formal al responsable, la acción prescribe, se extingue, y ya no podrá reclamarse del mismo.

Si el problema surge o se pone de manifiesto después de trascurridos esos plazos de garantía (de 10, 3 o 1 año, según el tipo de defecto), esta reclamación prevista en la LOE no será viable, aunque podrían estudiarse otras vías alternativas de reclamación

Respecto a los sujetos a quienes se les puede reclamar la reparación del daño, la LOE establece una responsabilidad solidaria general frente a la empresa promotora del edificio, primera propietaria y vendedora. SIEMPRE Y EN TODO CASO el Promotor es responsable solidario de los daños por defectos constructivos y está obligado a atender a su reparación.

También puede el perjudicado ejercitar su acción y formular su reclamación de reparación frente al agente interviniente en las obras responsable del daño (y frente a su compañía aseguradora) por haber sido el causante del defecto constructivo y los daños derivados del mismo, ya sea:

– el Arquitecto autor del Proyecto (por haber diseñado mal una parte de la misma ocasionado el problema)

– los técnicos que dirigen las obras (bien por no haber informado al proyectista de sus errores para que los corrigiera, o por no haber vigilado ni corregido los trabajos que el constructor estuviera realizando incorrectamente, o controlado la calidad de los materiales incorporados a la obra)

– El constructor debido a que sus operarios no hayan ejecutado correctamente sus labores, o los subcontratistas o los instaladores en los que delegó parte de las obras o instalaciones. 

Cualquier reclamación ante los tribunales, si no es atendida previamente de forma amistosa y voluntaria por el Promotor o por los agentes intervinientes en la obra que aparentemente los causaron, va a exigir contratar un perito especialista en edificación que constate la extensión y entidad de los daños aparecidos y dictamine y justifique quien fue el sujeto concreto que lo ha causado por falta de diligencia, de preparación o de cuidado (o quienes si fueron varios, y en qué proporción cada cual).

No obstante todo lo anterior, existen otros múltiples supuestos de responsabilidades por daños en viviendas, derivados trabajos o de deterioros en otros edificaciones colindantes en obras, o de vecinos que han dañado instalaciones comunes o realizado actividades o actos dañinos más allá de su propia casa; o daños extraordinarios imprevisibles, etc., que son objeto de otras regulaciones diferentes.